因特殊情况
2020-03-19 02:04
来源:未知
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为什么无锡有这么多土地存在着晚交地现象?对此,一位不愿透露姓名的业内人士表示,实际上这也是无锡的历史遗留问题。他表示,这两年无锡国土部门拍卖的都是净地,有时即使将“毛地”挂出去了,国土部门在发现后也会停止挂牌。但在2011年前,由于当时房价一直比较高,开发商拿地的积极性也非常高,地方政府出于经济利益的考虑也是急于售地。三者一结合,拆迁的速度赶不上卖地的速度,所以导致无锡很多拍出的地块都是毛地 (即未拆迁完的地),而一旦政府无法在合同期限内完成拆迁工作,就很容易造成晚交地,最后导致工程无法正常开工。另一方面,由于截至今年上半年房价都比较高,地价升值也很快,所以有的开发商在拿地的时候,明明知道拿毛地可能存在无法正常交地的情况,但是基于地价每年都在上涨,也乐于让政府晚交地,造成“合理闲置”的理由,变相囤地。这样的情况下才造成了目前出现部分地块因为晚交地,迟迟无法开工的情况。

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本办法所称闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

《闲置土地处置办法》(节选)

新办法出台后,无锡国土部门有没有发现违规的闲置土地?对此,无锡国土部门一位负责人表示,国土部门一直没有停止对闲置土地的依法处置。新规出台前,无锡国土部门就在着手调查一块疑似闲置时间满1年的土地,但是具体情况因为不明朗还不能透露。一旦这块土地被查证存在闲置满一年的情况,他们将按照规定对其征缴土地闲置费。同时,国土部门也欢迎市民发现有闲置土地第一时间向国土部门举报,他们将严格按照新的条例执行。

未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人。

为了核实某网媒所称的无锡近30幅土地闲置的消息,快报记者来到了无锡市国土局。

对此一位业内人士表示,新条例的出台或将从根本上解决因迟交地导致开发商逾期不开发的问题。此外,新的国土条例对闲置土地的定义更加详细,可操作性更强。据无锡国土部门相关负责人介绍,老版条例虽然也规定对未动工开发满一年的闲置土地将征收土地闲置费,但没有对“动工”状态制定具体标准,一些用地者在地块上造了“围墙”,或者偶尔叫了一两台挖土机摆摆样子,就作为动工标志。此外,老版本中提到的开发建设面积占应动工开发建设总面积1/3或已投资额不足25%的计算标准也不清晰,闲置认定的难度很大。而这次新的条例,则专门在附则中作出名词解释,其中,“动工开发”定义为依法取得施工许可证后,区分需挖深基坑的项目、使用桩基的项目和其他项目,分别确定标准;“已投资额、总投资额”均不含土地价款和相关税费,标准更加清晰,操作性更强。而新老版本对违规的闲置土地的处罚措施是基本一致的,但老版本是规定1年未动工,征收20%以下的闲置土地费,而新版本是征收20%的闲置土地费,处罚力度有所提高,而对于满2年未动工开发的土地,都是收回使用权。此外,新《办法》还明确要求建立开发进度报告制度及闲置土地处置备案制度,即要求开发商及时向监管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。国土部也将继续加强与证监会、银监会的联动,从土地市场动态监测与监管系统中提取部分房地产土地闲置的情况,并抄送给银监会、证监会等部门。对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制,证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上予以限制。

国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。约定、规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实际情况,为动工开发预留合理时间。

曹处长称,xdg-2009-37深航地块,拆迁遇到了困难,至今还未完成拆迁工作,目前双方已经谈好了补充合同内容,正准备签补充协议。

因特殊情况,未约定、规定动工开发日期,或者约定、规定不明确的,以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。

记者在采访中获悉,国土部自7月1日正式施行《闲置土地处置办法》后,新条例将明令禁止拍卖毛地。即市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰,安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确,具备动工开发必需等基本条件,避免因拆迁等原因造成土地闲置。

国土局土地利用处的曹姓处长表示,他们已经就此事展开调查。据调查,目前网上提起的近30块地,其实还未构成真正意义上的闲置土地,但部分地块的确存在虽然到了双方约定的开工日期,但未按时开工的现象,成了“拖拉地块”,主要都是因为晚交地造成的。曹处长介绍说,造成拖拉的情况分三种,其一是拆迁晚交地,导致无法正常开工,但目前开发商已经签好补充合同,并约定了重新开工的日期;第二种是因拆迁未完成,导致无法开工,但目前补充合同还在谈,也未确定开工时间。第三种是,该地块已交地,目前也已到开工日期。而开发商还未开工,但至今逾期还未满一年,这种情况开发商违反了相关约定,但还未构成闲置土地。对于网上点名的地块,曹处长向记者证实,这些地块未动工的原因大都是因为晚交地。据他介绍,2006-62地块虽然早在2006年就已经拍卖,但目前这块地仅交地了一部分,至今还未完全拆迁完毕。但与北塘区国土局称土地流拍不同,曹处长称,这块地块目前正在计划签订补充协议;xdg -2009-02地块则是因为迟交地导致无法正常开工。他解释称这块地块按照约定应该去年交地的,但实际上,今年5月29日刚刚交地,所以目前双方还在谈签补充协议;xdg-2009-77地块则是因为该区域内有一个革命历史墓未迁,所以,至今还未交地,目前双方正在谈签订补充合同。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。

那这样的情况该如何解决呢?对此,无锡国土部门的一位负责人表示,这样的情况下,一方面是由政府和开发商进行协调,加紧交地,并且签订补充合同。但如果真的拖的时间太久,比如5年都无法解决,那最终可能双方就只能解除合同,由政府来退款并且按照合同约定进行补偿。

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